У Києві щомісяця купляють-продають близько 2000 квартир на вторинному ринку. Близько 15% угод гальмуються або зриваються через одне: попередній власник зробив перепланування і не узаконив його. Покупець бачить розбіжність між технічним паспортом БТІ та реальною плануванням — і або вимагає знижку $5–15 тисяч, або просто йде шукати іншу квартиру. Окрім продажу, незаконне перепланування — це проблема при іпотеці (банк відмовить), при страхуванні і у разі будь-якої аварії з вашої вини.
Цю статтю ми написали для тих, хто планує ремонт із суттєвими змінами планування, або вже зробив зміни і думає що з ними тепер робити. Усе на основі реального українського законодавства станом на 2026 рік (ДБН В.3.2-2:2009 із змінами, постанова КМУ № 461 від 2017 року), плюс наша практика по 50+ проєктах у Києві і Борисполі.
TL;DR — швидка таблиця
| Що ви хочете зробити | Узгодження |
|---|---|
| Замінити двері, плитку, підлогу | Не потрібне |
| Перенести розетки, додати точки електрики | Не потрібне |
| Замінити радіатори, не міняючи стояк | Не потрібне |
| Знести немісну перегородку | Тех. висновок |
| Об'єднати кухню з вітальнею (електрична плита) | Тех. висновок |
| Об'єднати кухню з вітальнею (газова плита) | Тех. висновок + узгодження газовиків |
| Перенести санвузол | Можливо тільки в межах «мокрих зон» |
| Зробити отвір у несучій стіні | Проєкт посилення + наглядач |
| Знести несучу стіну повністю | Заборонено в багатоповерхівках |
| Збільшити санвузол за рахунок житлової кімнати | Заборонено |
| Перенести кухню в житлову кімнату | Заборонено в більшості випадків |
Що таке «перепланування» юридично
За українським законодавством, перепланування — це зміна меж приміщень всередині квартири: знесення або зведення перегородок, об'єднання приміщень, перенесення санвузлів, зміна вікон чи дверних прорізів. Сюди ж входить заміна інженерних мереж із виходом за межі квартири (наприклад, заміна стояка опалення).
Реконструкція — це інше, складніше: зміна несучих конструкцій, добудова балконів, об'єднання квартир по горизонталі чи вертикалі. Реконструкція потребує не просто узгодження, а повного проєкту і дозволу на будівельні роботи. У цій статті ми реконструкцію не розглядаємо.
Косметичний ремонт — заміна оздоблення без зміни планування — узгодження не потребує. Можете спокійно міняти плитку, фарбувати стіни, ставити натяжні стелі.
Що можна робити без узгодження
Список того, що ви можете зробити вільно у своїй квартирі, не подаючи жодних паперів:
- Заміна всіх типів оздоблювальних матеріалів — плитка, паркет, фарба, шпалери.
- Заміна вбудованих меблів і сантехніки в межах існуючих точок підключення.
- Заміна радіаторів опалення без зміни кількості секцій більш ніж на 30% і без зміщення стояка.
- Перенос розеток і вимикачів (внутрішня електрика квартири повністю у вашому розпорядженні).
- Встановлення кондиціонерів — але якщо зовнішній блок виходить на фасад, потрібно перевірити умови ОСББ (часто вимагається типове розташування).
- Встановлення натяжних стель.
- Заміна вхідних і міжкімнатних дверей у межах існуючих прорізів.
Усе це — «звичайний ремонт». Будь-яка з цих робіт не змінює планування у юридичному сенсі.
Що можна з технічним висновком
Це найбільший блок — те, що формально потребує узгодження, але узгоджується відносно нескладно за наявності правильно складеного технічного висновку від ліцензованої архітектурно-проєктної організації.
Знесення немісних перегородок
Перегородка — це стіна без несучої функції, зазвичай завтовшки 8–12 см, з газобетону, цегли або гіпсокартону. Її зруйнування технічно і юридично нескладне. Тех. висновок підтверджує, що: 1) стіна дійсно немісна, 2) демонтаж не вплине на стійкість будівлі, 3) виконуються вимоги пожежної безпеки.
Об'єднання кухні з вітальнею
Найпопулярніше перепланування у Києві. Якщо плита електрична, процедура проста: тех. висновок + проєкт. Якщо газова — додаткова умова: повинні бути встановлені розсувні двері або перегородка з можливістю герметичного закриття газового приладу. Це вимога 2009 року для безпеки. Без цих дверей газовики не дадуть свого узгодження.
Перенесення санвузла в межах «мокрих зон»
Санвузол можна перенести тільки в межах вашої квартири (не над сусідами знизу) і тільки на місце, яке у попередніх власників могло бути санвузлом (так звані «мокрі зони»). На практиці це означає: розширити санвузол за рахунок коридору — можна, перенести в спальню — не можна.
Розширення дверних прорізів
У немісних стінах — без обмежень. У несучих — тільки з посиленням, окремий випадок (див. наступний розділ).
Важливо: усе, що тут можна «з технічним висновком», обов'язково потрібно узгодити до початку робіт. Узгодження «заднім числом» теж можливе, але дорожче і довше.
Що дуже складно або заборонено
Несучі стіни
В багатоповерхівках несуча стіна — це опора, яка тримає на собі плити перекриття вашої квартири і, у деяких випадках, поверхів вище. Просто «зробити в ній двері» неможливо без інженерного розрахунку. Якщо отвір потрібен, процедура така:
- Інженерне обстеження стіни і всього будинку (хто і як розраховувався).
- Проєкт посилення з металевим обрамленням отвору.
- Узгодження з районною держархбудінспекцією.
- Виконання робіт з технічним наглядом інженера-проєктувальника.
Сума за все — додаткові $1500–4000 поверх самих робіт. У деяких будинках (особливо панельних 80-х років) такий отвір принципово неможливий — несуча стіна там не має запасу міцності.
Розширення санвузла за рахунок житлової кімнати
Заборонено законом — санвузол не може бути розташований над житловим приміщенням сусідів знизу. Обходити це правило не варто: при будь-якому протіканні відповідаєте ви.
Перенесення кухні в кімнату без газу
Заборонено в більшості випадків — кухня не може бути в зоні, яка не передбачена для приготування їжі (вентиляція, безпека, газові вимоги). Винятки можливі тільки в окремих типах квартир, узгоджується індивідуально.
Демонтаж балкона або частково балкона
Балкон — це конструктивна частина будівлі. Зміни у ньому потребують повного проєкту реконструкції, що виходить за межі простого перепланування. На практиці це робиться рідко і коштує від $3000 за документи.
Процедура узгодження
Якщо ваше перепланування потребує тех. висновку (більшість випадків), порядок дій:
- Замовляєте технічний висновок у ліцензованої архітектурно-проєктної організації. На це потрібно 2–4 тижні. Інженер виїжджає на об'єкт, обстежує стіни, складає висновок.
- Замовляєте проєкт перепланування на основі висновку. Зазвичай у тієї самої організації. Проєкт містить креслення «до» і «після», специфікацію матеріалів, заходи безпеки. Час: 1–2 тижні.
- Подаєте проєкт на узгодження в районну держархбудінспекцію або через ЦНАП. У Києві — через додаток «Дія» або фізично в районному відділі. Час розгляду: 10–30 робочих днів.
- Якщо у вас газ — паралельно або після первинного узгодження їдете в газову службу району з проєктом і отримуєте їхній висновок. Час: 2–4 тижні.
- Виконуєте роботи згідно з затвердженим проєктом.
- Запрошуєте інспекцію на здачу робіт. Видається акт прийняття.
- Оновлюєте технічний паспорт у БТІ — це обов'язково. Без оновленого паспорта при продажу будуть проблеми.
Загальний час від замовлення тех. висновку до оновленого паспорта БТІ — 2–4 місяці.
Скільки це коштує
| Етап | Орієнтовна вартість, USD |
|---|---|
| Технічний висновок (немісні зміни) | $ 100–180 |
| Технічний висновок з посиленням несучих елементів | $ 250–500 |
| Проєкт перепланування | $ 120–250 |
| Адміністративний збір за узгодження | $ 30–80 |
| Узгодження з газовою службою | $ 80–150 |
| Оновлення техпаспорта БТІ | $ 70–120 |
| Послуги юриста (опціонально) | $ 100–250 |
| РАЗОМ за стандартне перепланування | $ 400–700 |
| РАЗОМ зі складними роботами (несуча, газ) | $ 800–1800 |
Це тільки документи. Самі будівельні роботи з демонтажем перегородки — окремо ($400–1500 залежно від обсягу).
Перепланування у проєкт під ключ
У наших пакетах «Повне оздоблення» і «Під ключ» узгодження перепланування включене у вартість. Не треба бігати по інстанціях самостійно — готуємо документи, узгоджуємо, оновлюємо БТІ.
Подивитись тарифиРизики самовільного перепланування
Багато власників вважають що «зроблю а там розберемось». Розгляньмо наслідки чесно:
Продаж квартири
Покупець, його банк (якщо іпотека), його юрист — усі побачать розбіжність між техпаспортом і реальною планировкою. Стандартні дії: вимога знижки $5–20 тисяч (на узаконення «під себе» новим власником) або відмова від угоди. У 2026 році в Києві іпотечні угоди майже всі — зрив виключений.
Іпотека
Банк не дасть іпотеку на квартиру з незаконним переплануванням. Без винятків. Перед видачею кредиту банк перевіряє відповідність техпаспорту — і якщо є розбіжності, договір не підписується.
Аварія
Якщо у вашій квартирі станеться аварія (прорив труби, коротке замикання, обвалення стіни) і виявиться що ви робили перепланування без узгодження — страховка не покриває нічого, ви несете повну матеріальну відповідальність перед сусідами. У випадку обвалення несучої стіни — це може бути сума у сотні тисяч доларів плюс кримінальна відповідальність.
Скарги сусідів
Якщо сусіди поскаржаться на шум або підозри щодо незаконних робіт, перевірка може зафіксувати самовільне перепланування. Адміністративний штраф — невеликий, але приписання повернути все назад — серйозне.
Узгодження коштує $400–700 і займає 2–4 місяці. Спроби «уникнути» — це ризик втрати $10 000+ при продажу через 5–10 років.
Часті запитання
Чи можна узаконити вже зроблене перепланування заднім числом?
Так, але це дорожче і довше. Процедура така сама, як для нового перепланування: технічний висновок + узгодження. Якщо ваші зміни не торкнулися несучих елементів — узаконення проходить нормально, близько $400–800 і 6–10 тижнів. Якщо торкнулися несучих стін — у 90% випадків узаконити неможливо, треба повертати назад.
Скільки коштує узгодження перепланування у Києві?
Орієнтовно $300–600 за повний пакет: технічний висновок, проєкт перепланування, узгодження. Залежить від складності змін: знести немісну перегородку — від $250, об'єднати кухню з вітальнею з газом — від $700, серйозне перепланування з санвузлом над житловою кімнатою сусідів знизу — узаконити майже неможливо.
Який штраф за самовільне перепланування?
За ст. 152 КУпАП — від 850 до 1700 грн. Реальна проблема — не штраф, а: 1) неможливість продати квартиру, поки не узаконите; 2) відмова в іпотеці; 3) при аварії з вашої вини — повна матеріальна відповідальність перед сусідами.
Чи можна знести стіну між кухнею і вітальнею?
Якщо стіна не несуча — так, але обов'язково з технічним висновком і узгодженням. Якщо у вас газова плита, додатково потрібне узгодження з газовою службою — і часто вимагається встановлення дверей-купе. Якщо плита електрична — простіше, але висновок все одно потрібен.
Що буде, якщо торкнутись несучої стіни?
Несучу стіну в принципі можна перекласти або зробити в ній отвір, але це коштує дорожче і вимагає інженерного розрахунку, проєкту посилення та обов'язкового нагляду. Сума за таке перепланування — $1500–4000 додатково. Якщо ви знесли несучу стіну без розрахунку — у багатоповерхівках це може призвести до руйнування плит перекриття. Це не теорія: у Києві за останні роки було кілька випадків часткового обвалення квартир саме з цієї причини.
Скільки часу займає узгодження?
Зазвичай 4–8 тижнів від замовлення технічного висновку до отримання узгодженого проєкту. Найдовше — отримання технічного висновку (2–4 тижні) і узгодження з газовиками (ще 2–4 тижні). Раджу запускати процес паралельно з підготовкою кошторису ремонту, щоб документи були готові до старту чорнових робіт.
Висновок
Перепланування у Києві — це не «складна бюрократія», як часто розповідають. Це стандартна процедура на 4–8 тижнів і $400–700 для більшості випадків. Складно — тільки коли торкаєшся несучих елементів або хочеш зробити щось, що принципово заборонено законом.
Чек-лист перед тим як зносити стіни:
- Глянь у технічний паспорт квартири — які стіни несучі, де проходять стояки.
- Не довіряй розповідям сусідів про «он Петро з 5 поверху знесе все і нічого». Перевір сам.
- Замов технічний висновок до старту робіт, не після.
- Закладай у бюджет $500–800 на документи. Це не «зайве», це частина ремонту.
- Обережно з газом — там зайві 2–4 тижні узгодження.
- Несуча стіна = окрема історія з посиленням. Не «зніс і поставив швеллер».
- Завершуй процес оновленням техпаспорта БТІ. Інакше через 5 років при продажу квартири — той самий головний біль.
Якщо плануєш ремонт із суттєвим переплануванням — звернися до підрядника, який може взяти узгодження на себе у складі пакету. Це економить тобі 40+ годин на бюрократії.
